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8 mitos e verdades sobre os Fundos Imobiliários

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Índice do artigo

Fundos Imobiliários
Foto: Freepik

O mercado financeiro sempre foi alvo de muito burburinho. Por ser um ambiente complexo, cheio de modalidades, regras, termos e siglas diferentes, alguns mitos circulam nele. Sendo assim, munido de conhecimento tudo fica mais fácil e possível na hora de distinguir o que é verdade e o que não é.

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII), categoria que ganha cada vez mais popularidade entre os brasileiros, não fica de fora deste universo de especulações. Pensando nisso, preparamos uma lista para desmistificar o que é mito e o que é verdade sobre eles. Confira!

 

Antes de tudo, o que são Fundos de Investimentos Imobiliários?

Também conhecidos pela abreviação FIIs, os Fundos Imobiliários são como uma união de diversos investidores ligados a um ou mais ativos imobiliários.

Nessa modalidade, cada investidor detém uma parte do Fundo, que é medida em cotas. Elas são proporcionais ao total de capital que cada um investiu. Ao comprar uma cota de um empreendimento imobiliário, você é dono de uma parte do imóvel e tem acesso a uma receita (lucro).

Na prática, os Fundos Imobiliários são como “condomínios” que compram vários imóveis, apropriam-se dos aluguéis e distribuem esses lucros aos seus cotistas. Para aqueles que gostam de investir em imóveis, mas procuram uma carteira diversificada e líquida, os FIIs aparecem como uma alternativa satisfatória.

 

De volta para os mitos ou verdades…

Veja o que é mito e o que é verdade quando o assunto é o Fundo de Investimento Imobiliário.

 

1. Fundos de Investimentos Imobiliários são ativos da Renda Variável

VERDADE!

Os Fundos Imobiliários são negociados no ambiente da Bolsa de Valores e os seus preços apresentam volatilidade de acordo com a oferta e demanda do mercado. Sendo assim, são ativos da Renda Variável por não ser possível prever a rentabilidade exata deles.

Vale dizer que a operação de compra e venda do FII acontece de maneira bem semelhante à das Ações, ou seja, existe a necessidade da intermediação de uma corretora de investimentos. A diferença é que o responsável pela administração não é o investidor, mas sim o gestor do Fundo.

 

2. Fundos Imobiliários são muito caros

Esta é uma afirmação muito comum, entretanto, se trata de um MITO!

Apesar do mercado financeiro como um todo parecer coisa de rico, não é. No caso dos FIIs, eles são modalidades acessíveis e é possível encontrar opções a partir de R$100, por exemplo. Eles também são isentos de Imposto de Renda, mais adiante detalharemos sobre isso.

Ainda assim, vale uma observação sobre os custos envolvidos nesses Fundos. O investidor vai precisar arcar com taxas, como a de administração – valor anual cobrado sobre o patrimônio administrado, além da possibilidade da isenção da taxa de performance – percentual calculado sobre o lucro obtido, caso ele seja maior do que o indicador de referência (normalmente é o Ifix).

Saiba que quando a taxa de performance é cobrada é sinônimo de que o FII está apresentando um bom desempenho. Somado a isso, o gestor e sua equipe estão sendo motivados a contribuir ainda mais para esse comportamento positivo. Então, ela aparece como um bom sinal, afinal, representa que o rendimento mensal está acima da média.

Também existe a possibilidade da cobrança da taxa de custódia e de corretagem, valor fixo que é cobrado a cada ordem de compra ou venda de uma cota. Esses custos apresentam variação de acordo com cada corretora de valores. Portanto, é interessante procurar pelas instituições que oferecem taxa zero para essa modalidade de investimento.

 

3. É necessário diversificar a carteira de FIIs

Diversificar é sempre necessário, portanto, é VERDADE!

Assim como qualquer investimento, os FIIs não devem estar sozinhos na carteira de investimento do indivíduo.

Claro que o investidor deve variar com os tipos de Fundos Imobiliários também, como galpões comerciais, lajes corporativas, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Fundos de Fundos (FoF) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por exemplo.

Quanto mais diversificada for a carteira de um investidor, maiores são as suas chances de ele obter lucros, além de dissipar os riscos.

 

4. A rentabilidade do FII não diz tudo sobre ele

Na realidade, nada que permeia o universo financeiro deve ser analisado com base em apenas um item. Logo, é VERDADE que a rentabilidade do Fundo Imobiliário não é a única coisa a ser observada para saber se o mesmo é promissor ou não.

Algo fundamental a ser levado em consideração é: quanto maior a rentabilidade do Fundo, maior será o risco. Portanto, é algo a ser pensado e examinado pelo investidor.

Sendo assim, elementos bem mais importantes de serem considerados pelo investidor são os riscos atrelados ao FII, os ativos que integram o seu portfólio e a maneira como os mesmos disponibilizam a renda para ele.

Então, fica a dica: nada de fixar a atenção para o rendimento, há coisas mais importantes e determinantes, ok?!

 

5. Os dividendos são taxados no Imposto de Renda

É MITO!

Os Fundos Imobiliários não sofrem a incidência do Imposto de Renda (IR) no momento em que os ganhos (dividendos) são divididos entre os cotistas.

No caso do cotista Pessoa Física, não há a obrigação de arcar com o IR. Entretanto, é preciso estar dentro das seguintes especificações para essa regra valer:

  • Deve ter menos de 10% de participação em Fundos negociados em Bolsa;
  • O Fundo precisa ter, no mínimo, 50 cotistas e nenhum pode ter mais de 25% do Fundo;
  • As cotas devem ser, exclusivamente, negociadas em Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado.

Visivelmente, este é um benefício e tanto, pois resulta em ganhos maiores ao investidor que integra os quesitos anteriores. Além disso, condições diferentes das citadas anteriormente são raras, portanto, na maioria das vezes, há isenção sobre os dividendos.

Vale dizer que, em caso de venda das cotas, o indivíduo está sujeito à cobrança de 20% do IR sobre o ganho de capital.

Resumindo, há isenção de IR sobre os dividendos pagos pelos FIIs, mas, no caso da venda dos Fundos com lucro, existe a tributação de 20% sobre os ganhos.

Ah! E não esqueça: as regras para o investidor Pessoa Jurídica são outras, ou seja, ele precisa arcar com o Imposto de Renda em todos os seus rendimentos.

 

6. Possibilidade de rendimento mensal ao adquirir cotas

VERDADE!

De acordo com a determinação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), 95% dos lucros obtidos por meio dos Fundos Imobiliários devem ser divididos entre os investidores a cada semestre. Entretanto, na prática, diversos FIIs distribuem o valor mensalmente aos cotistas.

Para saber se o Fundo do seu interesse paga por mês ou por semestre, basta ficar atento às regras do mesmo antes de adquirir as cotas.

Um ponto importante a ser levado em consideração é a variação dos rendimentos. Dessa forma, quando o FII apresentar um lucro maior, automaticamente distribuirá um dividendo maior aos contistas, e vice-versa.

 

7. É melhor comprar um imóvel e disponibilizar para aluguel ou revenda

Isso é um MITO e nós podemos provar com fatos.

O primeiro ponto, e que faz com que a afirmação acima seja colocada em xeque, é: para comprar um imóvel é necessário um valor bem superior a R$100, aquele valor mínimo para investir em FIIs, conforme mencionamos antes.

Além disso, ao dispor de uma quantia grandiosa para a compra de um imóvel, existe o risco de o mesmo não valorizar como o esperado e, como resultado, o indivíduo ter um prejuízo significativo. Vale lembrar que um FII pode ser transformado em dinheiro imediatamente, o que não acontece com um imóvel, pois existe todo um processo burocrático nessa transação.

Investir em FIIs ou comprar imóveis: entenda os prós e contras de cada modalidade

Somado a tudo isso, ainda existe a chance de o proprietário do imóvel sofrer com a inadimplência do seu inquilino, bem como possíveis danos na propriedade ocasionado pelos locatários.

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8. Experiência do gestor não faz diferença

Esse é outro MITO e é fácil demonstrar o motivo.

O gestor é um profissional altamente especializado no universo dos Fundos e, por isso, todas as decisões, análises da qualidade dos ativos e composição do portfólio serão embasadas no conhecimento prévio que o mesmo possui.

Sendo assim, não há como duvidar de que a experiência deste profissional faz total diferença no desempenho do Fundo Imobiliário. Em outras palavras, quando existe um bom gestor, as chances de o FII apresentar um bom desempenho é maior.

Dessa forma, é de suma importância que o investidor pesquise sobre o histórico do gestor que irá assumir o seu investimento.

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Veja mais:

Alta da Selic e Fundos Imobiliários: como usar os juros altos em seu favor

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