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Alta da Selic e Fundos Imobiliários: como usar os juros altos em seu favor

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Índice do artigo

Selic e Fundos Imobiliários
Foto: Pixabay

Analista da XP revela 10 Fundos Imobiliários com dividendos acima da Selic mesmo após a elevação da taxa

 

Durante quase seis anos sem apresentar elevação, a Selic – taxa básica de juros da economia brasileira, finalmente saiu do patamar de 2% ao ano para 2,75%, no dia 17 de março de 2021.

E depois da decisão unânime tomada pelo Comitê de Política Monetária (Copom) ainda no primeiro trimestre, a taxa seguiu apresentando aumentos e ainda não parou de subir.

No dia 27 de outubro deste ano, última elevação até o momento, a Selic passou de 6,25% ao ano para 7,75%. A alta da taxa foi resultado de uma série de acontecimentos, como a permanência da inflação acima do esperado, as projeções agravadas do IPCA (Índice de Preço do Consumidor Amplo) se distanciando cada vez mais da meta de 3,50% para 2022, e o agravamento do risco fiscal.

É importante dizer que essa elevação da Selic alcançou o maior nível desde o final do ano de 2017, e de acordo com o Banco Central do Brasil, na próxima reunião do Copom, a expectativa é de que exista um novo aumento significativo.

Só que após uma mudança como essa, uma das dúvidas que fica é sobre o futuro dos investimentos em Fundos Imobiliários.

Será mesmo que chegou o momento de focar na Renda Fixa, que fica mais atrativa com a subida da taxa básica de juros, e deixar de lado os FIIs?

Essa e outras respostas você descobre a seguir!

 

Um passado de ascensão

Enquanto a Selic ainda estava no patamar de 2% ao ano, atingindo a mínima histórica, o segmento dos FIIs viveu um período de glórias. Isso porque o número de investidores desta modalidade apresentou altas surpreendentes.

Segundo dados da Bolsa de Valores brasileira (B3), os Fundos Imobiliários fecharam o ano de 2020 em recorde, com mais de 1 milhão de investidores com posição em custódia. Desse número, a grande maioria era composta de investidores Pessoa Física.

Porém, com o novo percentual da taxa Selic, a pergunta que fica é: será que o histórico de ascensão dos Fundos de Imobiliários, que atrai investidores e oferece retornos favoráveis, vai continuar?

 

Recapitulando o conceito dos Fundos Imobiliários

Em primeiro lugar, para compreender os possíveis impactos dos FIIs com a alta da Selic, é importante recapitular sobre o mercado imobiliário, e também, o que pode influenciar no segmento.

Na prática, os Fundos Imobiliários são como “condomínios” que compram vários imóveis, apropriam-se dos aluguéis e distribuem esses lucros aos seus cotistas. Para aqueles que gostam de investir em imóveis, mas procuram uma carteira diversificada e líquida, os FIIs entram como solução.

São duas possibilidades de ganhos pelo Fundos: a primeira é o rendimento mensal, isento de tributação para Pessoa Física, e a segunda é a compra e venda de uma cota.

Neste último caso, o ganho de capital é tributado. Por exemplo: se você compra uma cota a R$100 que valorizou R$50 e vende a R$150, paga o imposto sobre esses R$50, que foi a valorização da cota.

Lembrando que investidores Pessoa Jurídica, nas duas possibilidades, precisam arcar com tributos de todos os rendimentos obtidos.

Na maioria das vezes, esta modalidade de Fundos é formada por lajes corporativas, shoppings, Fundos de Fundos (FoF), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), galpões logísticos, entre outros.

Nesse sentido, é fundamental trazer a diferenciação entre os Fundos de Tijolo e os de Papel. O primeiro é uma classe de empreendimentos físicos. Logo, a finalidade deles está no investimento de capital na compra e venda, no aluguel ou na construção de imóveis comerciais.

Já os Fundos de Papel são o oposto, representam os investimentos em ativos como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI).

Geralmente, os gestores de FIIs procuram optar por um modelo de investimento híbrido, ou seja, diversificar a carteira em Fundos de Tijolo e Papel, no intuito de diminuir os riscos da operação.

 

Aumento da Selic X Fundos Imobiliários

Quando a Selic apresenta um aumento, o primeiro tipo de investimento a se beneficiar é a Renda Fixa. Isso porque o risco é menor e a atratividade se eleva, o que torna esta modalidade capaz de competir com outras, como os Fundos Imobiliários, por exemplo.

Quando os juros aumentam, isso implica diretamente no valor dos empréstimos, ou seja, eles ficam mais caros. E vale dizer que o mesmo acontece com os financiamentos. Como resultado, este cenário pode impactar nas empresas do setor imobiliário, além de interromper a construção de novos imóveis.

Outro comportamento observado com a alta dos juros é a baixa no poder de compra das pessoas. Afinal, elas procuram reduzir o consumo e isso surte efeito diretamente nas vendas. E, nesse sentido, as empresas são prejudicadas pela diminuição do seu faturamento.

O efeito do aumento dos juros é como uma espécie de bola de neve, que vai agregando diversos setores da economia, principalmente, na área de produtos e serviços que não são os essenciais.

Além disso, os Fundos de Papel, como os CRIs e LCIs, tendem a apresentar uma queda na procura dos investidores. Até porque, quando existem menos empreendimentos imobiliários em atividade, a lógica é que a demanda diminua.

Em suma, a relação entre os juros e os rendimentos dos FIIs é inversamente proporcional. Ou seja, quando um sobe, o outro tende a cair. Isso pode ser visualizado tanto com base na Selic quanto no CDI (Certificado de Depósitos Interbancários) – taxa de juros praticada pelas instituições bancárias.

Entretanto, ainda que a realidade dos Fundos Imobiliários seja essa, nem tudo está perdido, afinal, existem FIIs que ainda remuneram acima da Selic.

 

Fundos Imobiliários que pagam dividendos acima da taxa Selic

Apesar do que vimos até aqui, nem tudo está perdido. Portanto, é importante ter em mente que não há necessidade de abandonar essa modalidade de Fundos da sua carteira de investimentos.

Claro que é preciso avaliar o novo cenário, estudar as melhores alternativas e fazer algumas ponderações. Mas, não é preciso deixar para trás este investimento da Renda Variável, até porque no mercado financeiro há um cardápio de possibilidades diferentes e sempre existe aquela que permite tirar proveito das mudanças.

Durante apresentação do programa Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney, Maria Fernanda Violatti, analista da XP, declarou que ainda há um número considerável de FIIs que disponibilizam taxas de retorno com dividendos (dividend Yield) acima do atual valor da Selic – 7,75% ao ano. Confira abaixo uma lista desses Fundos!

 

Ticker

FIISetor

Dividendo – 2021

URPR11

Urca PrimeRecebíveis20,77%

KNIP11

Kinea Índices de Preços

Recebíveis

13,89%

CVBI11

VBI Cri

Recebíveis

13,63%

CPFF11

Capitânia Securities

Recebíveis

12,32%

XPSF11

XP Selection

Fundos de Fundos

11,42%

XPCI11

XP Crédito Imobiliário

Recebíveis

11,13%

RZTR11Riza Terrax

Híbrido

10,03%

XPPR11

XP Properties

Lajes Corporativas

9,78%

VINO11Vinci OfficesLajes Corporativas

9,71%

MXRF11Maxi RendaHíbrido

9,1%

Fonte: Economatica

 

Ainda que seja interessante buscar opções que superem a taxa básica de juros da economia brasileira, o investidor deve continuar executando boas práticas. Em outras palavras, é fundamental que permaneça diversificando o seu portfólio, além de continuar examinando as características essenciais dos Fundos, como a localização, vacância, carteira de ativos, valor patrimonial e, claro, os inquilinos.

Na visão do gestor da XP Andre Masetti, que também participou do programa Liga de FIIs, os Fundos de Papel, aqueles que investem em títulos do setor imobiliário vinculados ao IPCA, principal índice brasileiro de inflação, e ao CDI, costumam desempenhar um comportamento positivo frente às oscilações do mercado.

Além disso, Masetti destacou que os Fundos que estão mais vulneráveis ao IPCA acabam merecendo um pouco mais de cuidado. Isso porque a busca pela contenção da inflação no curto prazo, por parte do Banco Central, pode abalar os FIIs que estão mais relacionados ao IPCA e ao IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).

 

E como fica o cenário econômico atual e o futuro dos FIIs?

O mercado financeiro é diretamente impactado e orientado com base nos desdobramentos econômicos e políticos. Por isso, todas as alterações ou acontecimentos tendem a implicar diretamente neste ambiente. Levando em consideração essa relação entre conjuntura mundial e de investimentos, é possível perceber o quanto o mercado oscilou nesses últimos anos, levando em conta os aspectos de crise sanitária, econômica e também política.

Nesse sentido, um cenário mais turbulento acaba não sendo benéfico para ativos com maior risco, afinal, eles tendem a apresentar mais variação e até mesmo prejuízos maiores. No âmbito dos FIIs, a permanência dos juros altos por um tempo considerável pode abalar a economia e, consequentemente, o setor imobiliário.

Vale destacar que o setor imobiliário é um dos pilares da economia brasileira e, por isso, a relação entre eles é direta. Quando um vai mal, o outro também tende a ficar prejudicado.

Ainda que os passos não pareçam estar indo de encontro aos FIIs, Maria Fernanda Violatti, que também marcou presença na Liga de FIIs, ressaltou que há alguns anos, a oscilação do Ifix, índice que engloba os Fundos Imobiliários mais negociados na Bolsa de Valores, corresponde a cerca de 25% do Ibovespa. Então é possível optar por um bom FII, mesmo em conjunturas desfavoráveis.

Ainda tem dúvidas sobre como iniciar no universo dos Fundos Imobiliários com segurança e sabendo aproveitar as melhores oportunidades do mercado mesmo com a Selic em alta?

Então solicite uma reunião com um assessor de investimentos da InvestSmart e comece a investir agora mesmo.

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