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Índice do artigo

Aluguel de cotas de fundos imobiliários

O aluguel de cotas de Fundos Imobiliários (FIIs) é uma modalidade de operação que foi disponibilizada pela Bolsa de Valores brasileira no último dia de novembro de 2020.

Além desse tipo de aplicação, a medida também engloba os Fundos de Investimento em Participações (FIPs) e apresenta novidades como o fortalecimento da infraestrutura do mercado financeiro do Brasil.

Mas, o que é aluguel de cotas de FIIs? É sobre esse novo processo que vamos falar ao longo deste artigo. Confira!

 

O que é?

De modo geral, essa categoria se assemelha a uma operação conhecida dos frequentadores das Bolsas de Valores espalhadas mundo à fora, que é o aluguel de ações. Na prática, dois investidores estão envolvidos no processo, o doador e o tomador.

O primeiro disponibiliza os seus ativos com o intuito de ser remunerado de maneira fixa e tem foco no longo prazo. Porém, não é permitido negociar as cotas até que o período de vencimento chegue.

O segundo – tomador – se responsabiliza pelo aluguel durante um tempo específico. A meta desse investidor é vender o ativo por um valor superior ao que foi pago por ele ao doador. E, posteriormente, recomprá-lo pagando menos, para então devolver ao “proprietário”.

O lucro, nesse último caso, é proveniente das diferenças de valores das operações. Essa é uma atividade que pode ser de risco e que, na maioria das vezes, é realizada por investidores profissionais.

O aluguel de cotas de Fundos Imobiliários é uma modalidade que pode oferecer duas possibilidades: uma ao investidor de longo prazo e outra para o de curto prazo.

No primeiro caso, existe a chance de lucrar mais, pois, além do ganho por meio dos rendimentos, há o valor pago pelo aluguel da cota.

Já o último, de curto prazo, adquire a oportunidade de provento com as operações das cotas alugadas – que são caracterizadas por transações rápidas.

 

Como funciona o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários?

Os detentores de cotas, desde o lançamento da nova operação, têm a alternativa de alugá-las para investidores que tenham o interesse de fazer o negócio e passá-lo adiante para outros.

Por ser um processo semelhante ao realizado com as ações, o procedimento é feito por meio da B3. Ela assegura, ainda que tenha alugado a cota, que o doador permaneça sendo classificado como um cotista.

Entretanto, quem tem o direito de receber os rendimentos das mesmas, é só uma das partes envolvidas no processo, que, no caso, é também o “proprietário” – dono original da cota.

O rendimento é descontado da conta do indivíduo que revendeu a cota alugada, ou seja, o tomador. E, depois disso, o capital é redirecionado ao “proprietário” original do ativo.

Por fim, o dinheiro é enviado para conta dele com a identificação de reembolso.

 

Direito de subscrição

Essa é uma possibilidade que o doador da cota possui. Para isso, ele precisa informar ao tomador que tem o interesse de efetuar seus direitos de cotista.

Logo, a pessoa que alugou passará a ter a obrigação de comprar o benefício, adquirido em bolsa, e repassar para o “proprietário” da cota.

Caso a cota não possua o direito de subscrição negociado dentro da bolsa, o dono oficial dela precisa transferir o dinheiro, proporcional à subscrição, para o tomador.

Vale lembrar que o valor deve ser relativo ao volume de cotas que ele quer. Dessa forma, o intermediário compra o número de cotas em questão e devolve para o doador.

Existe a possibilidade do valor pago pela subscrição ser inferior ao de mercado da cota e, aí, o “inquilino” tem a possibilidade de sair no prejuízo, já que é ele quem arca com a diferença.

 

Regras do aluguel de cotas dos Fundos Imobiliários

É importante a observação de que as regras envolvidas no empréstimo de FIIs e FIPs serão iguais às utilizadas nas ações. Isto é, com o mínimo de uma cota por empréstimo e um contrato reversível para ambas as partes incluídas.

Somado a isso, existirá a remuneração do doador e as taxas da Bolsa de Valores brasileira para o tomador.

Para que as cotas se encontrem à disposição de empréstimo, é necessário que o fundo atenda critérios específicos. São eles:

  • Volume médio de negociações diárias (ADTV) maior ou igual a R$1 milhão;
  • A média de número de cotistas do FII deve ser maior ou igual a 500.

A conta para alcançar a média é baseada nos seis meses anteriores. Além disso, a pesquisa para incluir novos fundos é feita semestralmente.

Todas as regras para realizar empréstimo das cotas foram detalhadas no Manual de Procedimentos Operacionais da Câmara B3 e no Manual de Administração de Risco da Câmara B3.

Ambos podem ser consultados no site da Bolsa de Valores brasileira.

 

Quem não pode participar do processo?

Existem algumas restrições contidas nessa modalidade. Veja, a seguir, os investidores que estão bloqueados de participar do aluguel de cotas dos Fundos Imobiliários:

  • Clientes que possuam mais de 10% de presença nas cotas de um único Fundo Imobiliário;
  • Titular de cotas que tem direito a receber rendimento superior a 10% do total de ganhos fornecidos pelo fundo.

 

Taxa de aluguel de cotas

Dentro dessa alternativa de investimento, existe a chamada taxa de aluguel. Ela é definida ao ano e é uma forma do rendimento do cotista arrecadar um valor ainda maior com a operação.

O tomador, indivíduo que fica responsável pelo pagamento do aluguel do fundo, deve arcar com uma taxa, chamada taxa equivalente, no valor de 1% ao ano. Isso acontece mesmo que a operação tenha duração de apenas alguns dias.

Dessa forma, o doador da cota, que possivelmente efetuará variadas transações de aluguel, terá a possibilidade de arrecadar um rendimento singelo. Porém, ele será adicionado a cada uma das operações que vão ocorrer.

Logo, ao final das transações, ele terá um investimento crescente, já que os ganhos estarão sendo somados ao longo do tempo. Mas, para isso, é preciso que ele mantenha os fundos disponíveis para alocação.

 

Tributação

A tributação aplicada no empréstimo de fundos segue na mesma linha das ações.

Os lucros recebidos pelo doador, provenientes dos aluguéis dos ativos, serão descontados conforme um rendimento de Renda Fixa, seguindo a tabela regressiva do Imposto de Renda (IR), baseada no prazo do investimento.

 

Prazo de Aplicação

Alíquota

Até 180 dias

22,5%

De 181 dias até 360 dias

20%

De 361 dias até 720 dias

17,5%

Acima de 720 dias

15%

 

Conclusão

Como vimos ao longo deste artigo, a finalidade do aluguel de cotas de Fundos Imobiliários foi uma alternativa para que os investidores tivessem as suas demandas atendidas. E, claro, fomentar o mercado dos FIIs.

“Esperamos, com a entrega deste projeto, desenvolver o mercado de empréstimo na B3, através da inclusão de novos produtos, e proporcionar também o desenvolvimento do mercado de Fundos Imobiliários, uma vez que o empréstimo é uma ferramenta que pode ajudar na melhor formação de preço do ativo e na atuação dos formadores de mercado”, informou a B3, em comunicado feito no site.

Ficou interessado em aplicar capital em fundos? Busque por um assessor de investimentos, ele é um profissional que pode te auxiliar nesse processo.

 

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