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Como investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel?

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Que o mundo virou de cabeça pra baixo nessa pandemia, todo mundo sabe. Mas se engana quem pensa que o sonho de alcançar a independência financeira ficou mais distante. Isso, porque existem diversos caminhos para cuidar do seu patrimônio de forma bastante satisfatória e colher os frutos futuramente.

Hoje, a forma de investir no Brasil está completamente diferente de antigamente. Por exemplo, provavelmente você deve conhecer alguém que há alguns anos, comprou imóveis com o propósito de colocá-los para locação e obter uma renda mensal com os aluguéis. Isso era muito comum, muitos pensam que esse ainda é o melhor negócio. Mas não é preciso gastar uma quantia tão alta, como na compra de um imóvel, para lucrar com o mercado financeiro.

Existe um tipo de investimento chamado Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) que, na prática, servem como condomínios que compram vários imóveis, apropriam-se dos aluguéis e distribuem esses lucros aos cotistas do Fundo. Para aqueles que gostam de investir em imóveis, mas gostariam de ter uma carteira diversificada e líquida, os FIIs entram como a solução.

Fundo imobiliário versus comprar um imóvel

Abaixo, apresentamos uma tabela de comparação entre a compra de um fundo imobiliário e de um imóvel.

 COMPRAR FUNDOCOMPRAR IMÓVEL
LiquidezPossível de comprar e vender com maior rapidezEm média 8 meses para vender um imóvel
DiversificaçãoCom poucos recursos é possível adquirir imóveis distintos e sofisticadosPara diversificar o investimento é necessário dispor de quantias elevadas
TributaçãoOs rendimentos são isentos de imposto para pessoa física*A renda do imóvel é tributada de acordo com a faixa do IRPF

*Cotistas que tenham menos de 10% de participação em fundos negociados em bolsa, com no mínimo 50 cotistas, sendo que nenhum pode deter mais de 25% do fundo.

Então, o que é um Fundo de Investimento Imobiliário?

Conhecido pela sigla FII, o Fundo de Investimento Imobiliário é como uma união de diversos investidores ligados a um ou mais ativos (bens) imobiliários. Cada um deles detém uma parte do fundo, que é medida em cotas, elas são proporcionais ao total de capital que cada um investiu. Basicamente falando, é comprar uma cota de um empreendimento imobiliário, ser dono de uma parte do imóvel, e ter aquela receita (lucro).

São duas possibilidades de ganho pelo FII: a primeira é o rendimento mensal que é isento de tributação para pessoa física; e a segunda é a compra e venda de uma cota. Nesse caso, o ganho de capital é tributado. Se você compra uma cota a R$100 que valorizou R$50 e vende a R$150, paga o imposto sobre esses R$50, que foi a valorização da cota. Lembrando que investidores pessoa jurídica, nas duas possibilidades, é tributado sobre todos os rendimentos obtidos.

Alguns exemplos de ativos do fundo imobiliário

  • Lajes corporativas
  • Shoppings
  • Galpão logístico
  • CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
  • FoF (Fundos de Fundos)

Características mais significativas dos FIIs

  • Condomínio fechado – as cotas só podem ser resgatadas após o término do prazo de duração do fundo;
  • Negociação feita em Bolsa de Valores – o investidor tem que comprar via bolsa;
  • O FII é obrigado a distribuir 95% dos lucros (sem imposto – valor líquido na conta) apurados com base no regime de caixa ao longo do semestre (Art. 10 da Lei 8.668/93);
  • Os rendimentos recebidos pelos cotistas, pessoas físicas, são isentos de imposto de renda.

Cenário Atual

Analisando o cenário atual, ao que se refere a taxa básica de juros, a baixa rentabilidade da poupança, a perda do poder de compra do brasileiro, entre outros fatores, é importante expandir os horizontes. Ou seja, para que os ganhos sejam mais significantes, será preciso que os investidores estejam abertos para:

  1. Tomar mais riscos;
  2. Aplicar mais a longo prazo;
  3. Conhecer novos produtos para incluir na carteira de investimentos.

De dois anos pra cá, o FII foi um boom no mercado brasileiro e são diversos os fatores que vão contribuindo para esse aumento expressivo. O fundo é um ativo de renda variável, que apresenta uma previsibilidade em relação a receita e o custo; não pode tomar dívidas, então o risco do fundo quebrar é muito baixo; possui benefícios fiscais para os aluguéis; contribui para melhorar a relação de risco e retorno de uma carteira diversificada e a taxa de juros é baixa.

No Brasil os FIIs representam 1,6% da indústria de Fundos – R$4,3 trilhões. No que se refere ao número de investidores, segue em movimentos crescentes, até fevereiro de 2020 eram 848 mil brasileiros, cerca de 0,5% da população. Tudo isso resultado de um amadurecimento da indústria, adicionado a suas taxas de juros baixas, fundos cada vez melhores e gestores cada vez mais transparentes.

Pronto, gostou do tema? Procure um profissional do mercado financeiro para tirar dúvidas adicionais e avaliar se este produto está adequado ao seu perfil!

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