fbpx

O que é CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários?

Índice do artigo
cri imobiliario

Seguindo a sopa de letrinhas, temos o Certificado de Recebíveis Imobiliários, mais conhecido pela sigla CRI. Mas antes de falarmos sobre ele, é importante que você entenda o que são certificados de recebíveis, que nada mais são do que títulos de Renda Fixa cuja promessa é um pagamento futuro em dinheiro.

O que são Certificados de Recebíveis?

Quem investe em Certificados de Recebíveis adquire um fluxo de rendimentos de créditos que são fornecidos por meio do financiamento de projetos imobiliários (CRI) e do agronegócio (CRA). Uma vez que o investidor compra esses papéis, pode receber uma remuneração do emissor do título somado ao montante investido inicialmente de forma periódica ou em uma data de vencimento do papel, estabelecida na hora da aplicação.

Por exemplo, existem títulos que pagam os juros periodicamente ao investidor, já outros pagam o valor completo no vencimento do papel. E além deles, há os que retornam parte do dinheiro ao investidor acrescido aos juros. Logo, nesse último caso o débito da empresa com o investidor vai sendo amortizado, ou seja, liquidado aos poucos.

A companhia que concede o crédito para o empreendimento usa os certificados de recebíveis como forma de antecipação dos seus recursos. E, por isso, contrata uma empresa securitizadora que faz a ponte entre as instituições que precisam de crédito e os investidores que querem lucrar com esse tipo de aplicação.

O ato de securitizar significa transformar créditos a receber – pagamentos de um financiamento ou parcelas de uma venda a prazo – em papéis que permitem ser comprados por investidores e são negociados no mercado.

Características adicionais

Vale ressaltar que os investidores que escolhem aplicar em certificado de recebíveis podem comprar os títulos participando de uma oferta pública – venda direta do emissor, ou aderir ao papel no mercado secundário – comprar de outro investidor. Além dessa característica, os investimentos dessa modalidade são indicados para os chamados investidores qualificados – aqueles que possuem, no mínimo, R$1 milhão em aplicações financeiras.

Ao que se refere aos prazos dessa modalidade de investimento, na maioria das vezes, são aplicações que ficam entre cinco a dez anos, podendo chegar a 15. E o resgate antecipado não é permitido, logo, é um investimento de longo prazo.

O que é CRI?

Voltando a pergunta tema, o Certificado Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de Renda Fixa que faz um pagamento futuro relativo a imóveis. Ou seja, o CRI nada mais é do que pedaços da dívida que podem ser comprados pelos investidores e são títulos emitidos por empresas privadas, como as securitizadoras.

Resumindo, o investimento em Certificado de Recebíveis Imobiliários é um tipo de aplicação cujo objetivo é financiar operações do mercado imobiliário. É uma modalidade semelhante a LCI – Letra de Crédito Imobiliário, que falamos anteriormente.

O funcionamento é simples, o investidor compra um título e faz uma espécie de empréstimo ao emissor do título. E como forma de lucro, ele recebe o que emprestou, no prazo acordado no momento da aplicação, acrescido de juros.

Por exemplo, imagine que uma construtora queira erguer um shopping. Como forma de levantar alguns recursos, a companhia recorre a uma instituição financeira em busca de financiamento para a construção do empreendimento. Essa instituição emite um contrato para uma securitizadora e ela registra e negocia a emissão do CRI na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A partir daí, o Certificado de Recebíveis Imobiliários é disponibilizado aos investidores no Mercado Financeiro e de Capitais.

Dessa forma, o investidor que compra o Certificado de Recebíveis Imobiliários ajuda a financiar a construção do empreendimento imobiliário pois, de forma direta e com termos estabelecidos, está antecipando os valores a receber da construtora.

Principais tipos de CRI

A rentabilidade do Certificado de Recebíveis Imobiliários é relativa ao tipo de aplicação que o investidor escolhe. Ela pode ser classificada de três formas mais comuns, são elas:

  • CRI Prefixado

    Nessa modalidade de investimento, o investidor conhece desde o início da aplicação a taxa de juros que irá receber ao longo do período de investimento. Ela pode apresentar rendimentos ao ano de 3%, 5% ou 10%, por exemplo.

  • CRI Pós-Fixado

    O Certificado de Recebíveis Imobiliários pós-fixado é um tipo de investimento que dependerá de outros fatores de referência para a rentabilidade do título. Os índices bases podem ser, por exemplo, o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou a taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic.

Não há certeza do rendimento, porque ele segue a variação desses indicadores. Dessa forma, ela pode subir ou cair ao longo do tempo em que o capital estará aplicado, e automaticamente, o ganho em reais pode ser maior ou menor. Os rendimentos da CRI ao ano podem ser de 110% do CDI ou 90% da Selic, por exemplo.

  • CRI Híbrido

    O nome dessa modalidade já indica uma mistura, e é justamente a forma como se configura esse tipo de investimento. Ele é uma mescla de CRI prefixado e pós-fixado. Ou seja, a parte prefixada estabelece uma taxa de juros mínima, que pode ser de 4% ou 5% ao ano, por exemplo. E a pós-fixada apresentará uma variação de acordo com o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).

Garantia do CRI

O Certificado de Recebíveis Imobiliários possui como desvantagem a ausência da cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Portanto, em casos de falência ou fechamento da instituição financeira escolhida, esse investimento não terá a recuperação de até R$250 mil em depósitos ou créditos por CPF.

Quais são os impostos?

Apesar de não ter o FGC como vantagem, o Certificado de Recebíveis Imobiliários não possui a incidência de tributos para pessoa física que é um dos seus principais atrativos. Logo, o investidor de CRI está isento do Imposto de Renda (IR) e o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).

Como informamos antes, essa é uma vantagem apenas aos investidores pessoas físicas. Logo, aplicações feitas em CRI por pessoas jurídicas terão os rendimentos de acordo com a tabela regressiva a seguir:

Prazo de AplicaçãoAlíquota
Até 180 dias22,5%
De 181 dias até 360 dias20%
De 361 dias até 720 dias17,5%
Acima de 720 dias15%

 

Como investir?

Agora que o conceito e o funcionamento do CRI foi explicado, é o momento de definir o passo a passo de como aplicar nessa modalidade de investimento. Confira!

  1. O primeiro passo é abrir uma conta em uma instituição financeira da sua preferência. Observe as condições de custos das operações, as variedades de investimentos que ela possui, para escolher a mais adequada aos seus interesses;
  2. Depois, leia atentamente o prospecto. Ele é um documento que engloba informações importantes como a remuneração, os prazos e outros detalhes fundamentais dos recebíveis;
  3. O terceiro passo é a solicitação de uma reserva. Nessa etapa o investidor deve informar a instituição financeira quantos papéis irá comprar e aguardar o fim do chamado período de reserva. Depois, a instituição comunica o valor final dos certificados e quantos cada investidor foi capaz de adquirir;
  4. O quarto passo é bem importante! É o momento de o investidor analisar o risco de crédito do papel para que ele não seja excessivo. Então pesquise sobre a securitizadora que emitirá o título;

Por último, é hora de transferir seu capital para a instituição escolhida e começar a investir.

Quer saber mais sobre investimentos?

Compartilhar:

Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Share on twitter
Twitter

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *